De trend die we bij Rabobank terug zagen past binnen een veel bredere trend. Vastgoedinvesteringen zijn populair in Nederland, maar uit het onderzoek van KPMG uit 2020 blijkt dat banken hun handen hier het liefst van af houden. En deze trend zit zich anno 2022 nog steeds voort.

Zo meldde de Telegraaf eerder dat de Rabobank bijna geen geld meer uitleent voor commercieel vastgoed zoals de bouw van een kantoor of winkelpand. Directeur Roel van de Bilt, verantwoordelijk voor de investeringstak, stelde dat de Rabobank rekening moet houden met verhoogde kapitaalbuffers. Er is meer kapitaal nodig om een herhaling van de bankencrisis in 2008 te voorkomen. Dit geldt niet alleen voor Rabobank, maar voor een hele hoop grote banken in Nederland. Gaston van den Biggelaar, Senior Accountmanager bij Handelsbanken vertelt: “Om de risico’s te verkleinen, willen banken minder vastgoedinvesteringen op hun balans aanhouden. Ze zijn erg streng met commercieel vastgoed. Ik ken banken die voor het eerste kwartaal van 2019 aangaven: ‘De envelop is even dicht. We financieren voorlopig geen commercieel vastgoed meer’.”

MKB gaat op zoek naar een hypotheek zonder bank

Vooral het MKB met een financieringsvraag van 1 tot 5 miljoen euro wordt bij deze trend het hardst geraakt. Deze sector moet dus op zoek naar een alternatief voor het financieren van hun bedrijfspand: ze zijn op zoek naar een hypotheek zonder bank. 

Om toch een bedrijfspand te kunnen kopen, kloppen ondernemers daarom vaker aan bij alternatieve financiers, zoals fondsen, peer-to-peer-platforms, business angels, private investeerders of crowdfunding. Ondernemers met de behoefte aan een vastgoedfinanciering gaan volgens KPMG het vaakst naar een niet-lokale commerciële bank. Kijken we naar niet-bancaire financieringen, dan blijken private equity partijen en pensioenfondsen de populairste financiers.

“Er is veel liquiditeit beschikbaar van allerlei soorten partijen, en zij zijn op zoek naar rendement.”

Een hypotheek zonder bank: inzicht in het marktaandeel

Hoe groot het marktaandeel van alternatieve financiers precies is, is vanwege het ontbreken van duidelijke cijfers over de omvang van deze markt onbekend. Van den Biggelaar, die met Handelsbanken opereert in deze branche, schat het marktaandeel van alternatieve financiers op zo’n 50 procent. Hij richt zich bij deze schatting op zowel vastgoedfinancieringen voor kleine ondernemers als financieringen met als doel rendement op een belegging te maken.

De grote hoeveelheid kapitaal in de markt draagt volgens Jan van der Doelen, Senior Sector Banker bij ING, Building & Construction and Real Estate, ook bij aan de trend. “Er is veel liquiditeit beschikbaar van allerlei soorten partijen, en zij zijn op zoek naar rendement. Een spaarrekening levert natuurlijk niet veel op of zorgt zelfs voor vermindering van je kapitaal. Op de beurs is minder eenvoudig rendement te behalen, maar vastgoed blijft voor velen nog wel interessant.”

Factoring en crowdfunding: populaire opties voor een hypotheek zonder bank

Een ding is duidelijk: banken zijn sceptisch in het verlenen van vastgoedfinancieringen. En als banken al in commercieel vastgoed investeren, dan vragen ze de ondernemer in kwestie zelf meer kapitaal in te brengen, stelt Van den Biggelaar. “Dat is er vaak niet, dus zoeken ondernemers naar andere opties. Opties waarbij een hypotheek zonder bank de norm is.” Deze opties zijn er trouwens genoeg, benadrukt de accountmanager. Factoring bijvoorbeeld, met andere woorden het overdragen van de debiteurenadministratie van een onderneming aan een aparte partij.

Ook crowdfunding is in opkomst wanneer we kijken naar opties voor een hypotheek zonder bank. Zo groeide de Nederlandse crowdfundmarkt in 2019 met 31 procent naar bijna een kwart miljard euro, blijkt uit onderzoek van adviesbureau Douw&Koren. ‘Vastgoed’ is als sector een groeiende niche binnen het totale aantal crowdfundprojecten. Van den Biggelaar vertelt: “Je ziet deze vorm van alternatieve financiering vaak bij financiële behoeftes onder de twee ton. Meestal zijn particulieren de financiers. Zij willen voor kleine bedragen instappen.” En wanneer je minder kapitaal nodig hebt? Dan kies je voor het ophalen van microkrediet. “Denk aan bedragen tot 15.000 euro. Je ziet dit vaak in ontwikkelingslanden of bij kleine ondernemingen in Nederland.”

Een hypotheek zonder bank? Peer-to-peer en leaseoplossingen zijn in opkomst

Een andere opkomende vorm om een hypotheek zonder bank te bemachtigen zijn peer-to-peer-leningen. Hierbij koppelen platforms zoals Briqwise ondernemers met een financieringsbehoefte voor vastgoed aan één van hun aangesloten private investeerders. Deze investeerders zoeken naar mogelijkheden om hun vermogen te laten renderen en financieren hierdoor het vastgoed van de ondernemer. De ondernemer betaalt hierbij voor zijn hypotheek in sommige gevallen een iets hogere rente aan de investeerder, maar daar wegen vele andere voordelen tegen op (hieronder daarover meer). 

Ben jij ook geïnteresseerd in het verkrijgen van een hypotheek zonder bank via een peer-to-peer platform? Meld je dan vrijblijvend aan en dan kijken we samen wat we bij Briqwise voor je kunnen betekenen! Daarnaast kiezen ondernemers geregeld voor leaseoplossingen, merkt Van den Biggelaar op. “Het is niet alleen interessant voor vastgoed, maar ook voor addities, zoals warmtepompen. Het is een populaire optie, omdat er vaak voor 100 procent aan vastgoedfinanciering mogelijk is.” Heb je als ondernemer al vastgoed, dan kun je dit ook gebruiken om te investeren in nieuw vastgoed. Van den Biggelaar wijst op de beproefde sale and lease back-constructie. Hierbij verkopen sommige ondernemingen hun vastgoed om het pand vervolgens weer terug te huren. “Door je stenen om te zetten in kapitaal, kun je nieuwe investeringen doen.”

Sharing is caring bij een hypotheek zonder bank

Een andere ontwikkeling die we steeds vaker terug zien wanneer ondernemers op zoek zijn naar een hypotheek zonder bank, is het benaderen van business angels. Dit zijn voormalige bedrijfseigenaren met een volle portemonnee, die de ondernemer willen helpen met kapitaal, kennis en coaching. Hierbij moeten ondernemers wel bereid zijn om een stukje van hun bedrijf te delen met de investeerder. 

Ben je als ondernemer bereid om wat meer weg te geven? Dan is een private equity partij geen slecht idee. Deze partijen groeien mee met jouw bedrijf door aandelen. Veel van kapitaalverstrekkers van private equity kantoren zijn terug te vinden in de VS, maar ook in Nederland groeit deze branche. 

Het vrijmaken van kapitaal voor vastgoed maakt meestal onderdeel uit van een bredere investering, waarbij bijvoorbeeld ook in techniek en personeelsuitbreiding geld wordt gestoken. Van der Doelen: “Let wel goed op wat de aanbieder er in dit soort gevallen voor terug wenst. In hoeverre kan hij of zij meekijken in de keuken, of is er sprake van andersoortig zeggenschap dat je weg moet geven? Voor sommigen werkt zoiets, maar niet voor iedereen.”

Beperk je loan-to-value-ratio bij een hypotheek zonder bank

Van der Doelen adviseert ondernemers die vastgoed voor hun kantoorpand willen kopen rekening te houden met de “courantheid” van het object. Met andere woorden: de mate waarin het verhandelbaar is. “Het pand moet altijd toekomstbestendig zijn. Dat betekent dat je ervoor moet zorgen dat het pand met je mee kan groeien of dat het pand past bij de vraag in de markt van dat moment zodat je het kunt verhandelen aan een andere partij, of succesvol verhuren.”

De ING-expert adviseert ondernemers in ieder geval om hun loan-to-value-ratio – wat je leent vergeleken met de waarde van het pand – te beperken. “Realiseer je dat je geld in stenen vastzit. Je kunt het dus niet direct investeren in je website, apparatuur of personeel. Bedrijven in hun groei adviseer ik daarom niet te veel kapitaal in stenen vast te leggen.”

Een andere optie voor vastgoedfinanciering is het zogeheten ‘bouwstenenmodel’, waarbij eigen inbreng wordt gecombineerd met bankfinanciering en alternatieve financiering. Er zijn wel verschillende betalingstermijnen voor de verschillende financieringsvormen. De bancaire financiering kan volgens Van den Biggelaar terug worden betaald in 15 of 20 jaar, terwijl leasefinanciering doorgaans meestal sneller moet worden terugbetaald. “Houd er als ondernemer wel rekening mee dat je in dit model zaken doet met meerdere partijen. Meer partijen betekent meer stakeholders en dus ook concrete afspraken met alle partijen.”

Hypotheek financieren zonder bank? Een positieve ontwikkeling

Zowel Van den Biggelaar als Van der Doelen zijn positief over de opkomst van alternatieve financiers. Zouden zij er niet zijn, dan telde Nederland veel minder vastgoedinvesteringen. De impuls die de financieringen hebben op het gebied van werkgelegenheid is volgens hen erg welkom voor de Nederlandse economie. “Het is bovendien goed voor het investeringsklimaat van Nederland”, vertelt Van den Biggelaar.

Er is natuurlijk een reden waarom banken niet staan te juichen voor vastgoedinvesteringen. Want, wat als de ondernemer in de toekomst niet kan voldoen aan de betaling? Alternatieve financiers kijken vaak anders op een andere manier naar dit risico. In ruil hiervoor vragen zij bijvoorbeeld een hoger rentepercentage. Dit zorgt ook weer voor een verhoogd risico voor de ondernemer, stelt Van den Biggelaar: “Ook als het minder goed gaat, zal de ondernemer de omzet en resultaten voldoende moeten houden om aan de betaalverplichting te voldoen. Dat kan spanningen opleveren.” Om het risico te verkleinen, raadt Van den Biggelaar ondernemers aan een deel van het vastgoed uit eigen zak te financieren. Zo blijft de loan-to-value acceptabel. “Altijd gezond.”

Een vastgoedfinanciering via Briqwise

Als ondernemer wil je zo snel mogelijk een succesvolle onderneming opbouwen, het liefst met je eigen bedrijfspand. Zoals je hierboven hebt kunnen lezen is het vaak de bank die op de rem trapt. Verscherpte regelgeving maakt een financiering (met vastgoed als onderpand) door banken complex, tijdrovend en soms zelfs onmogelijk. En lukt het wel, dan zijn de aflossingsverplichtingen vaak groot en is boetevrij aflossen meestal niet mogelijk.

Bij Briqwise bieden we een oplossing voor het verkrijgen van een hypotheek zonder bank. Ons platform koppelt ambitieuze ondernemers en investeerders aan elkaar, zonder tussenkomst van de bank. Met aantrekkelijke voorwaarden voor beiden. De ondernemer die een financiering (met zijn vastgoed als onderpand) via Briqwise realiseert, hoeft niet of nauwelijks af te lossen, maar kán het wel te allen tijde en bovendien boetevrij. Klinkt goed, toch? Doe daarom vandaag nog onze sneltest en ontdek of wij je kunnen helpen bij het verkrijgen van een hypotheek zonder bank.