Dit artikel is geschreven door Hans Niewenhuis, o.a. eindredacteur NYSE | Euronext. Hans schrijft maandelijks een column over de ontwikkelingen op het gebied van vastgoedfinancieringen.

Om tot een goede match met een investeerder te komen moet de kredietwaardigheid van de ondernemer zo goed mogelijk wordt beoordeeld. Bij Briqwise gaat dat net even anders dan bij een bank. De waarde van het onderpand is de belangrijkste factor, daarna komen de ondernemer zelf en zijn onderneming. 

Non-bancaire financiering

Het MKB heeft steeds meer moeite om passende financiering te krijgen bij banken. Er zijn branches, zoals bijvoorbeeld horeca en sportscholen, die banken bij voorbaat uitsluiten. Er is steeds minder ruimte voor maatwerk en door steeds strengere regelgeving kunnen fiatteringsprocedures erg lang duren. Financiering buiten de bank om via Briqwise is vaak wél mogelijk en gaat veel sneller, doordat de beoordelingscriteria aan veel minder formele regels zijn gebonden. 

Particuliere investeerders die geïnteresseerd zijn in het verstrekken van een vastgoedfinanciering zoeken naar een evenwicht tussen een mooi rendement en een laag risico. Bovendien willen ze zich er zo weinig mogelijk mee bezighouden. Die combinatie is lastig te vinden, maar is kenmerkend voor Briqwise. De gemiddelde rente is momenteel zo’n 7% per jaar, en door het eerste recht op hypotheek van het onderpand en een LTV die nooit hoger is dan 75% is het risico laag. Briqwise garandeert bovendien uitbetaling van de maandelijkse rente gedurende de gehele looptijd. Om dit waar te kunnen maken is een grondige beoordeling van vastgoed en onderneming natuurlijk noodzakelijk. 

Vertrouwen

Om een financieringsaanvraag te beoordelen gaat Briqwise uit van twee simpele vragen: is de risico/rendementsverhouding acceptabel voor investeerders en is het risico acceptabel voor Briqwise zelf? Briqwise garandeert de betaling van de maandtermijnen aan de investeerders, en moet dus voorschieten als de geldnemer storneert of even niet kan betalen. Dat risico wil Briqwise alleen nemen als het vertrouwen heeft in de financiering. Hierover zegt Guus: “Als we teveel problemen verwachten zullen we de financiering daarom niet aanbieden. De voorwaarden voor een financiering zijn in elk geval wél flexibeler dan bij een bank.” 

De financieringsaanvraag in het kort

De eerste indruk van een financieringsaanvraag krijgt Briqwise meestal van een korte toelichting van de intermediair. Briqwise bekijkt of de aanvraag past binnen de criteria en of er knock-outs zijn. Als het past volgt een verdere beoordeling en bekijkt Briqwise de bijgevoegde documentatie. Guus: “Als het er positief uitziet stellen we een term sheet op. Na een positieve reactie gaan we in gesprek met geldnemer en intermediair. Daarna werken we het dossier uit, fiatteren het en sturen een offerte uit naar de klant. Als rente en looptijd zijn bepaald plaatsen we de aanvraag op ons platform.” 

Knock-outs

Een aantal kenmerken in de aanvraag kunnen onmiddellijk tot een knock-out leiden. 

• Het financieringsdoel mag niet onduidelijk zijn. Vaak wil de ondernemer zijn werkkapitaal vergroten. Wat bedoelt hij met ‘werkkapitaal’ en wat wil hij er precies mee? Het doel moet in elk geval zakelijk zijn. Als het om privéuitgaven gaat behandelt Briqwise de aanvraag niet. 
• Het gebruik van het onderpand mag in principe niet afwijken van het bestemmingsplan (anders kan dit grote gevolgen hebben voor de waarde), tenzij Briqwise van een gunstige verandering op de hoogte is gesteld. 
• De geldnemer mag geen consument zijn. Als hij vastgoed wil financieren dan moet hij minstens drie panden in box 3 bezitten, met drie huurcontracten, en minimaal 25% van zijn totale inkomen moet uit huurinkomsten komen. In dat geval zien we hem niet meer als consument, maar als ondernemer. 
• De ondernemer mag geen slecht verleden hebben, of een slechte naam. Briqwise checkt wat er over hem bekend is op internet, of hij betrouwbaar is, rechtszaken heeft gehad of onduidelijke faillissementen. Een faillissement is op zichzelf geen knock-out, maar de redenen moeten duidelijk zijn en de ondernemer moet er weer helemaal bovenop zijn geklommen. 
• Een absolute knock-out is wanneer de onderneming actief is in sekszaken, wapens, drugs of de casinosector. Briqwise zou daar trouwens sowieso geen investeerders voor vinden. 

Beoordeling van het onderpand

De eerste helft van de beoordeling betreft het onderpand. Het moet in elk geval gaan om een bedrijfspand. Briqwise kijkt in eerste instantie naar een aantal kerncriteria van het vastgoed: staat van onderhoud, locatie, kwaliteit van het pand, bereikbaarheid, verkoopbaarheid, verhuurbaarheid, alternatieve aanwendbaarheid, parkeermogelijkheden, bestemmingsplan en energielabel (moet C zijn voor wet- en regelgeving, maar als daaraan wordt gewerkt kan het ook). 

Daarnaast beoordeelt het wat aanvullende zaken. Staat het pand op internet te koop? Dat zou dan uit nood kunnen zijn (en is dan dus een zwak teken). Het wekt argwaan als het voor minder te koop staat dan waarvoor het is getaxeerd. Ook de laatste transactie van het pand is interessant. Als het bijvoorbeeld een half jaar geleden voor de helft van de huidige taxatiewaarde is aangekocht. Zijn de waardeverschillen traceerbaar en verklaarbaar?

Guus: “Uiteindelijk vergelijken we het gevraagde leenbedrag met de taxatiewaarde van het vastgoed. We houden de LTV het liefst onder 50%.  Het kan hoger, we financieren tot maximaal 75%, maar dan moet de kredietbeoordeling wel heel positief zijn.” 

Beoordeling van ondernemer en onderneming 

De tweede helft van de beoordeling betreft de ondernemer en zijn onderneming. Briqwise beoordeelt de volgende punten:

Terugbetaalcapaciteit

Briqwise bekijkt de terugbetaalcapaciteit op basis van verleden en toekomst. Daarvan is de historie vaak het belangrijkst, tenzij de onderneming een overtuigend omslagpunt gaat maken. In zo’n geval kijkt Briqwise vooral naar prognose en onderbouwing van de omslag. “Meestal hebben we bedrijven op het platform die al zo’n 10 à 15 jaar bestaan. Het liefst natuurlijk bedrijven die altijd ruim aan hun verplichtingen hebben kunnen voldoen. Is dit niet het geval, dan kijken we kritisch naar de toekomstplannen en verwachtingen.” 

Trackrecord ondernemer

Is de ondernemer ervaren of een starter? Aan een starter worden hogere eisen gesteld. 

Balanspositie

Dit geldt voor de onderneming en voor de ondernemer privé als deze persoonlijk aansprakelijk is. Als de balanspositie goed is, dan kan een ondernemer toch een financiering aanvragen, ook als hij in het verleden tegenslag heeft ondervonden, bijvoorbeeld in de coronaperiode. Een goede prognose kan dan ook overtuigen. Hierin verschilt Briqwise van banken. Briqwise is flexibeler. 

Dossier van de geldvrager

Geeft de onderneming duidelijke, actuele en volledige informatie over de jaarcijfers, conceptcijfers en kolombalansen? Zo niet, dan pleit dat niet voor een financiering. Dan moet de ontbrekende informatie in elk geval zonder problemen worden aangeleverd. 

Specials

Enkele speciale categorieën die Briqwise kan financieren:

• Starters, met name als de onderbouwing van de prognose overtuigend is. Of als ze lenen met een lage LTV, de huurinkomsten goed zijn en de ondernemer beschikt over een goed track record. 
• Erfpacht. De financiering moet uiterlijk 10 jaar voor het einde van de erfpacht zijn afgelopen. 
• Financieringen met zeer korte looptijd (minder dan 6 maanden). Investeerders vinden het rendement in euro’s vaak laag, dus vragen ze er meestal een flink hogere rente voor. 
• Financiering van deels onverzekerd vastgoed. Voor banken is het een knock-out, voor Briqwise niet per se. Bij Briqwise telt het onverzekerde deel niet mee in de LTV-bepaling, die daardoor vanzelf hoger wordt.

Tot slot

Intermediairs die een financieringsaanvraag bij Briqwise willen doen: het is in elk geval handig om er alvast een memorandum bij aan te leveren. Hoe meer informatie, hoe groter de slagingskans is. Hoe meer documentatie erbij zit, hoe beter. Vooral het financieringsdoel moet duidelijk zijn. 

Ben je op zoek naar een passende financiering voor jouw ondernemersdroom? Check direct of wij jou kunnen helpen. Binnen 1 minuut ingevuld, binnen 24 uur wordt er contact met je opgenomen.

Heb je zelf een suggestie of vraag voor Hans Niewenhuis? Laat het ons weten via info@briqwise.com.