Dit artikel is geschreven door Hans Niewenhuis, o.a. eindredacteur NYSE | Euronext. Hans schrijft maandelijks een column over de ontwikkelingen op het gebied van vastgoedfinancieringen.

Wie had een half jaar geleden gedacht dat er zoveel onrust zou ontstaan in de geopolitiek en op de financiële markten? De inflatie was nog wel hoger dan gewenst, maar zakte toch langzamerhand weg en de wereldeconomie leek na corona en de nasleep daarvan langzamerhand tot rust te komen. De beurzen stegen gestaag, in afwachting van betere tijden, vooral mogelijk gemaakt door kunstmatige intelligentie en de belofte van efficiëntie die dat meebracht.

De plotselinge omslag in het Amerikaanse financiële en economische beleid verraste menigeen. Het harde beleid was wel min of meer aangekondigd, maar weinig beleggers hadden gedacht dat er werkelijk zo’n koude wind zou gaan waaien. Vooral de aangekondigde en deels al ingevoerde importtarieven zijn een domper op een soepel draaiende wereldeconomie, en veroorzaken veel onrust. En onrust is waar geen belegger op zit te wachten.

Wakker geschud door risico’s

Het is nooit goed om je in slaap te laten sussen door gunstige omstandigheden. De neiging bestaat om te denken dat de bomen tot in de hemel blijven groeien, totdat plotseling het begrip risico zich weer aankondigt. Terug van weggeweest, en risico kondigt zich altijd onverwacht aan. Het gaat ook altijd op dezelfde manier. Als beleggers wakker worden geschud beseffen ze ineens dat hun beleggingen behoorlijk riskant zijn en dat ze onvoldoende op veiligheid en bescherming hebben gelet. Dan is het vaak te laat en is er al veel van de waarde verdampt.

Dit geldt dan vooral voor aandelen en in het verlengde daarvan nog sterker voor crypto’s. Deze beleggingsvormen gedijen in gunstige, rustige tijden, en in tijden die door grote beloftes en opwinding worden beheerst. Zoals de AI-belofte de techaandelen deed opstuwen, en de crypto’s omhoog werden gejaagd doordat ze in de VS door de autoriteiten serieus leken te worden genomen.

Het is altijd de vraag of zulke beloftes ook in tijden van tegenspoed stand weten te houden. Dat zie je pas als je door de hype heen kijkt, en bekijkt wat er eigenlijk achter zit. AI heeft een degelijke achtergrond, het heeft de toekomst en wordt in steeds meer bedrijfsvoering toegepast. Maar lopen we niet een beetje hard van stapel en zijn er geen hindernissen en grenzen aan? Van crypto’s is de waarde achter de belegging echt vaag, die hype lijkt echt op lucht te zijn gebaseerd.

Vastgoed blijft een stabiele factor

Deze grilligheden staan in schril contrast met de intrinsieke waarde van vastgoed. Vage beloftes van AI en crypto tegenover harde, concrete stenen, waar mensen in kunnen wonen en hun bedrijf in runnen. Dat legt meteen een basis van stabiliteit onder een belegging. Want hoe onzeker de tijden ook mogen worden, vastgoed zal altijd waarde blijven houden. Natuurlijk fluctueert die waarde ook, maar er zal altijd behoefte aan vastgoed blijven. Beleggingen die zijn gebaseerd op vastgoed, profiteren van dit uitgangspunt. Vastgoedfinancieringen, die vastgoed als onderpand hanteren voor een hypothecaire bedrijfslening, hebben dus een behoorlijk veilige ondergrond. Het is een ondergrond die aandelen en crypto’s missen. Aandelen zijn weliswaar stukjes van een onderneming, maar ondernemingen kunnen failliet gaan en dan is je aandeel niets meer waard. En crypto’s hebben helemaal geen tastbare ondergrond.

De veiligheid van vastgoedfinancieringen

Vastgoedfinancieringen zijn geen beleggingen in vastgoed. Het zijn financieringen van ondernemingen die hun commerciële vastgoed als onderpand gebruiken voor een lening waarmee ze vastgoed willen kopen, of hun bedrijf willen uitbreiden of verbeteren. De investeerder heeft eigenlijk niets te maken met het vastgoed; niet met onderhoud, reparaties of huuropbrengsten, wat toch een hele kopzorg kan zijn. Ook niet met prijsfluctuaties, want de lening is nooit gelijk aan de gehele waarde van het onderpand, maar een gedeelte daarvan. Het vastgoed dient puur voor de veiligheid van de belegging. De Loan to Value (LTV) is het percentage van de getaxeerde waarde van een bedrijfspand (of landbouwgrond, dat ook waardevast genoeg is om als onderpand te dienen), dat wordt ‘beleend’. Als het pand op een miljoen euro is getaxeerd en de lening is €600.000, dan is de LTV dus 60%. Dat betekent in de praktijk dat de waarde van het pand wel 40% moet zakken wil de veiligheid voor de investeerder in gevaar komen.

Concrete bedrijven financieren

De investeerder verstrekt een hypothecaire lening aan een bedrijf waar hij ‘iets mee heeft’. Als een ondernemer financiering zoekt en bij Briqwise aanklopt beoordeelt Briqwise de ondernemer en onderneming, en de kwaliteit van het onderpand. Bij een positief oordeel wordt een rentepercentage vastgesteld en plaatst Briqwise de propositie op zijn platform. Geïnteresseerde beleggers kunnen hierop intekenen als de rente ze aanstaat en ze vertrouwen hebben in de onderneming en het bedrijfspand. De rente is op de marktrente gebaseerd, maar kan per lening verschillen, afhankelijk van LTV en looptijd. Momenteel worden rentes van zo’n 7% per jaar geboden, die in maandelijkse termijnen worden uitgekeerd. Over het algemeen gaat het om Nederlandse MKB-bedrijven. Dat schept bij veel beleggers op voorhand een vertrouwensband. Ze hebben veelal zelf een bedrijf gehad en voelen verwantschap met de ondernemer die ze financieren. Dat geeft toch een heel ander gevoel dan je geld in onpersoonlijke hypes steken, die vooral meewaaien met de grillen van de onvoorspelbare wereldpolitiek. En mocht de ondernemer onverhoeds in betalingsproblemen komen, dan zorgt Briqwise ervoor dat de rente toch wordt doorbetaald. De investeerder heeft als extra bescherming ook nog rechtstreeks het eerste hypotheekrecht op zijn eigen naam staan. Mocht executie van het onderpand nodig zijn, dan staat hij bovenaan de rij. Deze scenario’s hebben zich in de geschiedenis van Briqwise gelukkig nog nooit voorgedaan.

Commercieel vastgoed in de lift

Omdat de investeerder geen bemoeienis heeft met het vastgoed en hij een hypothecaire lening met een vaste rente verstrekt, deelt hij ook niet mee met eventuele waardestijging van het vastgoed (en heeft waardedaling ook geen gevolgen voor hem). Maar een stijging of stabilisatie van de waarde is natuurlijk wel een heuglijk feit, want het risico van de deal wordt kleiner. Voorlopig zijn de vooruitzichten wat dat betreft gunstig. In binnensteden blijkt bijvoorbeeld de leegstand als gevolg van de groei van webwinkels te zijn gestopt, en trekken de vastgoedprijzen aan doordat de klassieke detailhandel steeds meer wordt gecombineerd met horeca, ontspanning, diensten en cultuur. Deze functieverandering van het vastgoed zorgt voor nieuwe aantrekkingskracht op consumenten, die winkelen steeds meer als ‘beleving’ gaan zien. Voor beleggers een teken dat vastgoed zich altijd zal aanpassen aan veranderende omstandigheden, en dat ondernemers creatief zullen blijven.

Ben jij ook geïnteresseerd in het financieren van vastgoed? Ondernemersdromen waarmaken én een hoog rendement ontvangen zonder gedoe? Meld je vrijblijvend aan en er wordt zo snel mogelijk contact met je opgenomen.

Heb je zelf een suggestie of vraag voor Hans Niewenhuis? Laat het ons weten via info@briqwise.com.

‍