Dit artikel is geschreven door Hans Niewenhuis, o.a. eindredacteur NYSE | Euronext. Hans schrijft maandelijks een column over de ontwikkelingen op het gebied van vastgoedfinancieringen.

Briqwise organiseert financieringen voor individuele ondernemers met hun commerciële vastgoed als onderpand. Investeerders kiezen zelf welke ondernemer ze willen financieren. Briqwise controleert de ondernemer en het vastgoed uitgebreid en plaatst na goedkeuring het financieringsverzoek op zijn platform. Investeerders kunnen de details bekijken en erop intekenen als ze er iets in zien. 

Is dat niet tóch riskant, kan er niet tóch iets onvoorziens misgaan? Zou het niet veiliger zijn om in een aantal projecten tegelijk te investeren? Dan breng je spreiding in je portefeuille aan en vermindert automatisch het risico. Met dat idee kun je kiezen voor een vastgoedhypothekenfonds in plaats van een individuele financiering. Een fonds brengt ingelegd kapitaal van een aantal investeerders bij elkaar, en financiert daar een aantal ondernemingen mee, met het gezamenlijke bedrijfsvastgoed als onderpand. Als een fonds bijvoorbeeld dertig ondernemingen financiert dan delen de deelnemers alle risico’s. Als er dan een ondernemer in betalingsproblemen komt hoeft een deelnemer daar weinig van te merken. Het klinkt logisch, maar Briqwise doet er bewust niet aan mee. Er kleven grote nadelen aan een vastgoedhypothekenfonds.

1e recht van hypotheek

Investeerders bij Briqwise krijgen rechtstreeks, op hun eigen naam, het 1^e recht van hypotheek op het onderpand. Zij krijgen hierdoor de grootst mogelijke zekerheid dat hun verstrekte kapitaal zal worden terugbetaald. Aan een hypotheekakte wordt in Nederland heel veel waarde toegekend. Zolang het onderpand genoeg waard is, is de geldlening altijd gedekt. De investeerder is altijd als eerste aan de beurt mocht het tot een verkoop van het onroerend goed komen, zelfs nog vóór de belastingdienst. Dit kan niet gezegd worden door deelnemers van een fonds. Hier staat het hypotheekrecht op naam van het fonds, zodat de individuele deelnemer maar moet afwachten hoe het fonds omgaat met de zekerheden in geval van tegenslag. 

De relatieve waarde van spreiding

Spreiding is een effectieve manier om de veiligheid van een beleggingsportefeuille te vergroten. Hoe meer verschillende beleggingen, hoe kleiner tenslotte de invloed van een enkele rotte appel in de mand. Maar bij een vastgoedhypothekenfonds biedt de spreiding toch voornamelijk schijnbescherming. Deelnemers financieren weliswaar een aantal verschillende ondernemingen, maar allemaal in dezelfde beleggingscategorie; vastgoedfinancieringen. Dat is geen echte spreiding, want als er iets misgaat in deze categorie (bijvoorbeeld algemene economische malaise), zal het fonds dat niet ontlopen. Spreiding heeft pas zin als het kapitaal is verdeeld over verschillende categorieën die elkaar werkelijk kunnen compenseren, omdat ze op marktomstandigheden verschillend reageren. Zo stijgt de waarde van goud vaak als aandelenkoersen dalen. 

De investeerders van Briqwise hebben hun vermogen meestal op een zinvolle manier verdeeld over bijvoorbeeld aandelen, obligaties, grondstoffen en goud. Daar past dan een belegging in één of enkele individuele vastgoedfinancieringen uitstekend bij, hun kapitaal heeft dan spreiding genoeg.

Onduidelijk rendement

Als een nieuw vastgoedhypothekenfonds wordt geopend bepaalt de fondsbeheerder van tevoren de rentevergoeding. Die baseert hij op de marktrente van dat moment. Aan het eind van de looptijd, als het fonds weer wordt gesloten, wordt de balans opgemaakt en gekeken of het werkelijke rendement overeenkomt met het geprognosticeerde rendement. Heeft het fonds het beter gedaan dan voorzien, dan volgt een extra winstuitkering. Van die overwinsten gaat echter een onevenredig groot deel naar de fondsbeheerder. Erger is dat wanneer het fonds heeft ondergepresteerd, de lasten op de deelnemers worden verhaald. Als de marktomstandigheden tegenzitten is er genoeg aanleiding voor onderprestatie. Aan het eind van de looptijd moeten alle projecten tegelijkertijd worden geherfinancierd, wat in een moeizame markt kan leiden tot een aantal vastgoedexecuties. Die zullen zeker op het rendement drukken.

Bij Briqwise speelt dit allemaal geen rol, daar gaat het proces veel transparanter toe. De rente wordt gewoon bepaald door vraag en aanbod. Daar speelt de marktrente ook een grote rol in, maar uiteindelijk is het een afspraak tussen geldgever(s) en geldlener. De deelnemers weten vanaf het begin waar ze aan toe zijn, er zijn geen over- of onderprestaties.  

Kosten en gebrek aan flexibiliteit

Bij een fonds komen nogal eens extra kosten kijken, die de deelnemers zich niet onmiddellijk realiseren. Zo worden er relatief flinke beheerskosten in rekening gebracht om het fonds op te starten, te beheren en uiteindelijk weer af te sluiten. Bovendien ligt het debiteurenrisico zoals gezegd bij de deelnemers van het fonds, zodat zij opdraaien voor tegenslag. Bij Briqwise werkt het anders. Briqwise neemt het debiteurenrisico over en garandeert dat investeerders elke maand de afgesproken rente krijgen. Als het een investeerder toch niet bevalt, of hij wil zijn geld in een ander project steken, dan kan hij altijd tussentijds zijn financiering aan een ander overdoen. Briqwise helpt hem daar zelfs bij. Bij een fonds ontbreekt deze flexibiliteit. Eenmaal ingestapt kan men er tussentijds niet meer zomaar uit. 

Transparantie laat te wensen over

Vastgoedhypothekenfondsen zien er bedrieglijk eenvoudig uit, maar het zijn feitelijk ingewikkelde en ondoorzichtige constructies waar ongemerkt rendement aan de strijkstok van de fondsbeheerder kan blijven hangen. Dat zagen we hierboven al bij de verdeling van overwinsten. Kleine lettertjes in de contracten spelen vaak een grote rol en gaan dan over problemen waar een deelnemer van tevoren niet eens over nadenkt. En dat is begrijpelijk, want de meeste deelnemers richten zich vooral op het gemak, het lage risico en het relatief hoge geprognosticeerde rendement. Maar hoe is bijvoorbeeld de spreiding aangebracht? Het blijft meestal onduidelijk, maar het maakt nogal uit of alle ondernemers ongeveer een even grote financiering ontvangen, of dat het fonds een paar heel grote financieringen doet en voor de rest allemaal kleintjes. Als een grote ondernemer failliet gaat heeft dat grote consequenties voor het fonds. Hetzelfde gevaar geldt als het fonds uit slechts een paar sectoren bestaat en bijvoorbeeld voor 80% horecaondernemingen financiert. Hetzelfde geldt ook voor een ongelijke regioverdeling. Ook maakt het uit hoe de investeerders zelf zijn verdeeld: zijn er investeerders die een onevenredig grote investering in het fonds hebben gedaan, dan is de kans groot dat die er bij een default met een voorkeursbehandeling uitkomen ten koste van de kleinere deelnemers. Bovendien: wie zijn de mede-investeerders? Zijn alle deelnemers wel grondig doorgelicht, of kan het fonds worden gebruikt voor witwaspraktijken, met alle gevolgen van dien voor de andere deelnemers? 

Dan zijn er tot slot nog de kwaliteitstoetsingen van de ondernemers en het vastgoed dat als onderpand dient. Hoe grondig vinden die plaats? Bij Briqwise gaat de controle zeer gedegen, zowel van de ondernemers als van het vastgoed, en wordt die veelal door externe deskundigen uitgevoerd. De procedures zijn tot in detail op onze site beschreven. Bij een fonds blijft het ondoorzichtig en moet de deelnemer er maar op vertrouwen dat het grondig genoeg gebeurt.

Een onduidelijk alternatief 

Hoe mooi een vastgoedhypothekenfonds ook kan worden gepresenteerd, de voordelen wegen niet op tegen de verkapte nadelen. Wie transparantie wil, een duidelijk rendement met afgedekte risico’s, geen verkapte kosten en een helder zicht op waar hij concreet zijn geld in steekt, kan beter een individuele ondernemer financieren via Briqwise. En wie zijn investering toch met anderen wil delen kan zich aansluiten bij een clubdeal. Verschillende investeerders financieren dan samen een project. Hiervoor geldt dezelfde transparantie als bij een individuele financiering. 

Ben jij ook geïnteresseerd in het financieren van vastgoed? Ondernemersdromen waarmaken én een hoog rendement ontvangen zonder gedoe? Meld je vrijblijvend aan en er wordt zo snel mogelijk contact met je opgenomen.

Heb je zelf een suggestie of vraag voor Hans Niewenhuis? Laat het ons weten via info@briqwise.com.