Dit artikel is geschreven door Hans Niewenhuis, o.a. eindredacteur NYSE | Euronext. Hans schrijft maandelijks een column over de ontwikkelingen op het gebied van vastgoedfinancieringen.

Zelf vastgoed kopen alleen voor de liefhebbers

Het geeft mij als schrijver altijd extra inspiratie als ik meedoe aan een net gestart blad of nieuwsbrief. Er ligt nog veel open en er zijn nog geen ingesleten patronen. Dat geldt ook hier. Er gebeurt veel op het gebied van vastgoed en we bekijken elke maand weer met een frisse blik wat interessant is om over te schrijven. Daar heb je als lezer zelf ook invloed op. Iedereen kan suggesties doen en vragen stellen. Als beleggingsspecialist doe ik mijn best met een voor iedereen te begrijpen reactie te komen. Deze keer hebben we het over concreet vastgoed kopen, waarover volgens mij nog wel eens te makkelijk wordt gedacht.

Grip op de investering?

In plaats van beleggen in vastgoed via een financiering, kun je natuurlijk ook zelf vastgoed kopen om te verhuren en te profiteren van prijsstijgingen. Veel beleggers geven daar de voorkeur aan, omdat ze voor hun gevoel dan meer grip hebben op hun investering en er persoonlijk meer bij betrokken zijn. Ook denken ze dat het rendement dan snel hoger kan zijn.

“Het idee van zelf vastgoed kopen te verhuren is leuk, maar er zitten nogal wat haken en ogen aan.”

Je persoonlijke betrokkenheid betekent in de praktijk vaak dat je voortdurend bezig bent met het reilen en zeilen van het pand. Er is altijd wel wat aan de hand; dan lekt er een kraan, dan doet de verwarming het niet of is de buitenkant weer aan een schilderbeurt toe. Je hebt soms met veeleisende huurders te maken en de huuropbrengsten zijn vaak maar matig. Als je het beheer uitbesteedt blijft er helemaal weinig rendement over. Andere problemen zijn onzekere ontwikkelingen van de belastingwetgeving en mogelijke waardevermindering van het vastgoed. Kortom, wie in vastgoed wil investeren moet zich terdege afvragen of hij dit allemaal wel wil.

Zelf een beleggingspand kopen

Een beleggingspand kopen is eenvoudig: je koopt vastgoed en verhuurt dat. Op twee manieren genereer je inkomsten: je ontvangt regelmatig huur en op de langere termijn wordt het pand, en dus je vermogen, meer waard. Dat klink beter dan een saaie spaarrekening of deposito.

De praktijk is dus ingewikkelder. Voor de liefhebber is dat geen probleem, maar voor de belegger die zo weinig mogelijk gedoe wil wordt het al gauw teveel. Want wat komt er niet allemaal bij kijken? Het begint al met de aankoop. Daar gaan behoorlijk wat kosten mee gepaard, zoals 10,4% overdrachtsbelasting, notaris- en makelaarskosten en kosten voor technische inspectie. Na de aankoop kan er sprake zijn van verbouwingskosten of achterstallig onderhoud. Voordat er iets is verdiend heeft het pand dus al een hoop gekost. En kosten zullen er altijd zijn, het pand moet tenslotte worden onderhouden en in goede staat blijven. Tot zover de voorspelbare kosten, maar daar blijft het niet altijd bij. Er kunnen ook onverwachte tegenslagen opdoemen die meer kosten dan voorzien, zoals onverwachte serieuze reparaties.

En dan zijn er nog de vastgoedprijzen. De verwachtingen zijn nog steeds gunstig voor de langere termijn, zeker nu door de problemen met stikstof de bouw van woningen en commercieel vastgoed dreigt te stagneren en er sowieso een structureel tekort aan woningen is. Maar het verleden biedt geen zekerheid voor de toekomst en een langere periode van prijsdalingen blijft altijd mogelijk. Prijsdalingen hebben natuurlijk onmiddellijk consequenties voor de vermogensontwikkeling van de eigenaar. Het verplicht hem feitelijk om zijn investering op de lange termijn te richten.

Belastingvooruitzichten en strengere regulering

De regering is van plan om de box 3-heffing vanaf 2025 te gaan baseren op werkelijke rendementen in plaats van fictieve, zoals nu nog het geval is. Het zal een ‘vermogensaanwasbelasting’ worden. Daarin zullen zowel het directe rendement, de huurinkomsten dus, als de waardeontwikkeling van het vastgoed belast gaan worden.

“Dit kan voor eigenaren een hogere box 3-heffing betekenen dan wat ze op basis van de huidige regels betalen.”

Een laatste punt is de inperking van de vrije huursector. Er zijn plannen om de markt voor huurwoningen in de vrije sector strenger te gaan reguleren om meer huurders huurbescherming te kunnen geven. Dit kan leiden tot lagere huuropbrengsten.

Met financiering geen gedoe

Gedreven vastgoedbeleggers zullen de genoemde bezwaren ongetwijfeld voor lief nemen en er creatief hun weg in vinden. Zoals blijkt komen hun rendementen echter niet uit de lucht vallen, ze moeten er echt iets voor doen. Voor de belegger die minder tijd en energie wil spenderen zijn vastgoedfinancieringen uiteindelijk een betere keuze. De projecten kunnen net zo persoonlijk zijn als wanneer je zelf vastgoed aanschaft, je ontloopt echter alle sores en onzekerheden. Je belegt als je wilt in een concreet pand dat je zelf kunt uitkiezen, waarbij je wordt beschermd door het eerste recht van hypotheek, dat rechtstreeks op je eigen naam staat. Het rendement is voorspelbaar en constant. Met onderhoud en lastige huurders heb je als financier niets te maken. Mochten er problemen zijn dan lost de eigenaar die op. Tegen waardedalingen ben je beschermd, omdat verstandige investeerders nooit meer dan 75% van de waarde van het pand financieren. Als de waarde stijgt, daalt het risico van de financiering. Commitment voor de lange termijn is bij financiering niet nodig: na de looptijd van de lening komt het kapitaal weer beschikbaar en kan de investeerder er iets anders mee gaan doen mocht hij dat willen. In veel gevallen wil hij dat trouwens helemaal niet, en gaat hij met plezier een nieuwe financiering aan.

Ben jij ook geïnteresseerd in het financieren van vastgoed? Ondernemersdromen waarmaken én een hoog rendement ontvangen zonder gedoe? Meld je vrijblijvend aan en er wordt zo snel mogelijk contact met je opgenomen.

Heb je zelf een suggestie of vraag voor Hans Niewenhuis? Laat het ons weten via info@briqwise.com.